Fases del proyecto y construcción de una vivienda unifamiliar: guía paso a paso
Construir una vivienda unifamiliar en Zaragoza no es un proceso que ocurre de la noche a la mañana. Desde que decides que quieres una casa propia hasta que recibes las llaves, hay una secuencia de fases bien definidas que debes conocer para no llevarte sorpresas. Este artículo te explica cada etapa, cuánto tiempo requiere y qué decisiones debes tomar en cada momento.
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Fase 1: Estudio previo y consulta de viabilidad (1-2 semanas)
Antes de encargar ningún proyecto, el arquitecto debe estudiar tu parcela y la normativa urbanística que la regula. Esta fase incluye:
- Consulta urbanística al ayuntamiento: se verifican los parámetros edificatorios — edificabilidad, ocupación máxima, altura reguladora, retranqueos obligatorios y usos permitidos.
- Análisis del terreno: pendiente, acceso, orientación, y si hay servidumbres o afecciones (carreteras, cauces, líneas eléctricas).
- Programa de necesidades: cuántos dormitorios, baños, garaje, superficie deseada y presupuesto disponible.
- Estimación preliminar de coste: para saber si el proyecto es viable con tu presupuesto antes de gastar en redactar el proyecto completo.
Al finalizar esta fase deberías tener claro si tu parcela permite construir lo que deseas y a qué coste aproximado.
Fase 2: Anteproyecto y diseño arquitectónico (3-6 semanas)
Con la viabilidad confirmada, el arquitecto desarrolla el anteproyecto: las primeras plantas, alzados y secciones de tu futura vivienda. Es la fase más creativa y colaborativa entre cliente y arquitecto.
Qué se decide en el anteproyecto
- Distribución interior: ubicación de estancias, circulaciones, orientación de dormitorios y espacios de día
- Estilo arquitectónico y lenguaje de fachadas
- Relación interior-exterior: terrazas, jardín, piscina
- Sistema estructural: hormigón armado, estructura metálica, madera laminada
- Sistema de envolvente: fachada ventilada, SATE, ladrillo cara vista
- Estrategia de eficiencia energética: aerotermia, geotermia, fotovoltaica
El anteproyecto no es un documento oficial pero es la base de todo lo que viene después. Invertir tiempo en esta fase —modificando lo que no te convence antes de que el proyecto esté redactado— ahorra dinero y frustraciones.
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Fase 3: Proyecto básico y solicitud de licencia (4-8 semanas)
El proyecto básico es el documento técnico que se presenta al Ayuntamiento para solicitar la licencia de obras. Contiene:
- Memoria descriptiva y justificativa del cumplimiento de la normativa
- Planos de situación, emplazamiento, plantas, alzados y secciones a escala
- Presupuesto orientativo (no vinculante)
- Documentación específica según el municipio (Zaragoza capital exige más requisitos que municipios pequeños)
El trámite de licencia en Zaragoza
Una vez presentado el proyecto básico visado en el Colegio de Arquitectos de Aragón, se entrega telemáticamente al Ayuntamiento de Zaragoza. El plazo legal de resolución es de 3 meses, aunque en la práctica puede alargarse a 4-5 meses dependiendo de la carga de trabajo del servicio de urbanismo.
En municipios pequeños de la provincia (menos de 5.000 habitantes), los plazos suelen ser más cortos — entre 1 y 2 meses — aunque la tramitación puede requerir sesión de la Junta de Gobierno Local, lo que introduce cierta incertidumbre en las fechas.
Fase 4: Proyecto de ejecución y contratación del constructor (4-8 semanas)
Mientras la licencia está en trámite, el arquitecto redacta el proyecto de ejecución: el documento técnico completo que el constructor necesita para poder construir exactamente lo que se ha diseñado. Incluye:
- Planos de estructura (cimentación, forjados, pilares)
- Planos de instalaciones (fontanería, electricidad, climatización, telecomunicaciones)
- Planos de detalle constructivo
- Especificaciones de materiales y calidades
- Mediciones y presupuesto detallado por partidas
- Plan de gestión de residuos
- Estudio de seguridad y salud
Con el proyecto de ejecución completo, se solicitan ofertas a varios constructores. Comparar al menos 3 presupuestos es imprescindible para negociar desde una posición informada.
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Fase 5: Inicio de obra y replanteo (1 semana)
Antes de que empiece cualquier movimiento de tierras, el arquitecto y el aparejador realizan el replanteo: marcan sobre el terreno la posición exacta de la edificación según el proyecto. Es el momento en que el papel se convierte en realidad.
También en esta fase se tramitan ante el Colegio de Arquitectos el encargo de dirección de obra (arquitecto) y el encargo de dirección de ejecución (aparejador), que son obligatorios por ley. Se comunica el inicio de obra al Ayuntamiento y al Colegio correspondiente.
Fase 6: Ejecución de obra (8-14 meses)
La construcción de una vivienda unifamiliar de superficie media (entre 150 y 250 m²) tarda entre 8 y 14 meses desde el inicio de obras hasta el certificado de fin de obra. Las etapas principales son:
Movimiento de tierras y cimentación (4-8 semanas)
Excavación del terreno según la profundidad de la cimentación proyectada. En Zaragoza, la mayoría de viviendas unifamiliares se cimentan sobre losas de hormigón o zapatas corridas, dependiendo de la capacidad portante del terreno. Si el terreno es deficiente (arcillas expansivas o rellenos), puede ser necesario un estudio geotécnico previo.
Estructura (6-10 semanas)
Levantamiento de pilares, vigas y forjados de hormigón armado o estructura metálica. En esta fase la casa adquiere su volumen y altura definitivos.
Cerramientos y cubierta (4-6 semanas)
Construcción de las fachadas exteriores, tabiques interiores de primera fase y cubierta. La elección del sistema de cubierta (plana transitable, inclinada de teja, cubierta vegetal) condiciona el tiempo y el coste de esta etapa.
Instalaciones (6-10 semanas, en paralelo)
Fontanería, electricidad, climatización, telecomunicaciones y domótica se instalan antes de cerrar los trasdosados y los suelos. Es la fase más intensiva en mano de obra especializada.
Acabados interiores y exteriores (6-10 semanas)
Solados, alicatados, falsos techos, pintura, carpintería interior y exterior, sanitarios y griferías. Esta fase es la más visible pero también en la que más se nota la diferencia entre un constructor riguroso y uno descuidado.
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Fase 7: Certificado de fin de obra y primera ocupación (4-8 semanas)
Terminada la obra, el arquitecto y el aparejador emiten el certificado de fin de obra, acreditando que la construcción se ha ejecutado conforme al proyecto y a la normativa. Con este documento:
- Se solicita la licencia de primera ocupación al Ayuntamiento (necesaria para contratar suministros)
- Se tramita el alta de suministros (agua, luz, gas)
- Se realiza la declaración de obra nueva ante notario para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad
- Se solicita el certificado energético final del edificio construido
Resumen de plazos totales
Sumando todas las fases, el proceso completo desde la decisión de construir hasta recibir las llaves suele tardar entre 20 y 30 meses. El desglose aproximado:
- Estudio previo + anteproyecto: 1-2 meses
- Proyecto básico + trámite de licencia: 3-5 meses
- Proyecto de ejecución + contratación: 1-2 meses
- Ejecución de obra: 8-14 meses
- Certificado de fin de obra + trámites finales: 1-2 meses
La clave para cumplir estos plazos es no dejar pasos para «más adelante». Empezar el estudio geotécnico antes de redactar el proyecto, tener el constructor seleccionado antes de recibir la licencia y resolver las decisiones de acabados con meses de antelación son las acciones que más impacto tienen en el cumplimiento del calendario.
El papel del arquitecto en cada fase
En Risco Arquitectos acompañamos al cliente durante todo el proceso: desde la primera consulta de viabilidad hasta el certificado de fin de obra. No somos solo los autores del proyecto —somos los directores de obra que garantizan que lo que se construye es exactamente lo que se diseñó, con la calidad pactada y dentro del presupuesto acordado.
Si estás en las primeras fases de planificación y quieres entender qué es posible en tu parcela, contacta con nosotros para una primera consulta gratuita.
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