Risco Arquitectos redacta y dirige promociones inmobiliarias en Zaragoza y Aragón: proyecto básico y de ejecución, dirección de obra (DO) y dirección de ejecución de obra (DEO) conforme a la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), con trato directo con la propiedad promotora y honorarios cerrados pactados sobre PEM.
Una promoción inmobiliaria es un proyecto técnico y financiero complejo donde el papel del arquitecto va más allá del diseño: define la viabilidad del producto, optimiza la edificabilidad disponible según el PGOU, organiza la documentación para licencias y para la entidad financiera y dirige la ejecución hasta la entrega de las viviendas. Risco Arquitectos, dirigido por la arquitecta colegiada Patricia Rengifo (COAA 6513), ofrece a promotores e inversores en Zaragoza y Aragón un servicio integral, técnico y orientado a la rentabilidad de cada operación.
Servicio integral para el promotor
El alcance habitual de Risco Arquitectos en una promoción incluye:
- Estudio de viabilidad urbanística y de producto: análisis del PGOU, edificabilidad, calificación, programa de viviendas óptimo y mix recomendado.
- Anteproyecto comercial: plantas, alzados, render exterior y memoria de calidades para arrancar comercialización.
- Proyecto básico para licencia y proyecto de ejecución con todos los documentos del art. 4 LOE.
- Dirección de obra (DO) por arquitecto y coordinación con arquitecto técnico para DEO.
- Documentación bancaria: dossiers para project finance, certificaciones de avance, informe técnico para tasación, libro del edificio.
- Final de obra y primera ocupación: certificado final de obra (CFO) y trámite de licencia de primera ocupación ante el Ayuntamiento de Zaragoza.
Tipologías habituales en Zaragoza
En el área metropolitana de Zaragoza, las promociones más activas en 2026 son:
- Edificios plurifamiliares en Arcosur, Valdespartera, Parque Venecia y Actur.
- Promociones de viviendas pareadas y unifamiliares en Cuarte de Huerva, María de Huerva y La Muela.
- Promociones build-to-rent (BTR) y promociones cooperativas.
- Rehabilitación integral de edificios antiguos del Casco Histórico para vivienda libre o protegida.
Honorarios orientativos
| Servicio | % sobre PEM (orientativo) |
|---|---|
| Proyecto básico + ejecución | 3,5 – 5,5 % |
| Dirección de obra (DO) | 1,5 – 2,5 % |
| Servicio integral (proyecto + DO + DEO coordinada) | 5 – 8 % |
Porcentajes orientativos de mercado. Honorarios definitivos cerrados por contrato y siempre referidos al Presupuesto de Ejecución Material (PEM) tras anteproyecto.
Normativa clave que aplicamos
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).
- Real Decreto 314/2006, Código Técnico de la Edificación (CTE) — DB-HE, DB-SI, DB-SUA, DB-HS, DB-HR, DB-SE.
- Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón (TRLUA).
- Plan General de Ordenación Urbana de Zaragoza (PGOUZ-2001 vigente con modificaciones puntuales).
- Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, sobre el procedimiento básico de Certificación Energética.
Errores que más caros le salen al promotor
- Cerrar la compra del suelo sin viabilidad urbanística firmada por arquitecto.
- No optimizar el mix de viviendas antes del proyecto básico (penaliza precio medio €/m²).
- Subestimar tasas, ICIO y avales municipales en el plan económico-financiero.
- Llegar a tasación bancaria sin proyecto básico cerrado.
- Confundir plazo legal de licencia (3 meses, art. 21 LPAC) con plazo real de tramitación.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué incluye un servicio de arquitecto para una promoción inmobiliaria?
Estudio de viabilidad urbanística, anteproyecto, proyecto básico y de ejecución, dirección de obra y dirección de ejecución, documentación bancaria, libro del edificio y trámite de licencia de primera ocupación.
¿Cuánto cuesta el arquitecto en una promoción de viviendas en Zaragoza?
Los honorarios técnicos integrales (proyecto + DO + DEO) suelen situarse entre el 5 % y el 8 % del Presupuesto de Ejecución Material (PEM), variando según número de viviendas, complejidad y exigencias de proyecto.
¿Qué plazo medio tiene una promoción residencial en Zaragoza?
Entre 24 y 38 meses orientativos desde la compra del suelo hasta la licencia de primera ocupación, según urbanización, financiación, licencia y ejecución.
¿Risco Arquitectos trabaja con financiación bancaria?
Sí. Preparamos la documentación técnica que solicitan las entidades para project finance, certificaciones mensuales por hito y dossier de tasación bancaria.
¿Pueden coordinar todo el equipo técnico (estructuras, instalaciones, geotecnia)?
Sí. Risco Arquitectos coordina al equipo multidisciplinar y entrega el proyecto unificado con la responsabilidad técnica del arquitecto director.
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