La pregunta que muchos se hacen: ¿puedo construir mi casa sin constructor?
Si estás pensando en construir tu propia casa en Zaragoza, es muy probable que te hayas planteado la posibilidad de hacerlo sin contratar a un constructor general, gestionando tú mismo a los gremios (albañiles, electricistas, fontaneros, etc.) para ahorrar costes. Esta estrategia, conocida como autopromoción pura, puede parecer atractiva sobre el papel, pero tiene implicaciones legales, técnicas y económicas que conviene entender antes de decidir.
En Risco Arquitectos hemos acompañado a autopromotores en ambos modelos: con constructor y gestionando gremios directamente. En este artículo te contamos las ventajas, los riesgos reales y cuándo tiene sentido cada opción.
Qué significa realmente «construir sin constructor»
Construir sin constructor significa que tú, como promotor, contratas directamente a cada uno de los oficios que intervienen en la obra: cimientos, estructura, albañilería, electricidad, fontanería, carpintería, pintores, etc. En este modelo:
- Tú firmas cada contrato con cada gremio
- Tú coordinas los tiempos de entrada y salida de cada equipo
- Tú compras los materiales o los negocian los gremios contigo
- Tú asumes toda la responsabilidad legal frente a cada trabajador y subcontrata
El arquitecto sigue siendo obligatorio: necesitas proyecto técnico completo y dirección facultativa de obra para cumplir la normativa y poder obtener la licencia de primera ocupación al final.
Ventajas reales de gestionar la obra sin constructor
1. Ahorro potencial en costes generales y beneficio industrial
Un constructor suele aplicar entre un 15% y un 20% sobre el coste de ejecución material en concepto de gastos generales y beneficio industrial. Si gestionas tú la obra, ese margen te lo ahorras, lo que en una vivienda de 300.000€ puede suponer entre 45.000€ y 60.000€.
2. Mayor control sobre materiales y acabados
Al contratar directamente a los gremios, puedes elegir exactamente qué materiales usar en cada partida, sin depender de las marcas o proveedores habituales del constructor.
3. Relación directa con quien ejecuta
Hablas directamente con el electricista, el albañil o el fontanero, sin intermediarios. Esto puede agilizar decisiones y resolver dudas sobre la marcha.
Riesgos y problemas habituales que nadie te cuenta
1. Responsabilidad legal total
Si un trabajador tiene un accidente en tu obra, tú eres el responsable si no has gestionado correctamente los seguros, el coordinador de seguridad y salud, y las contrataciones. Esto puede derivar en sanciones graves o incluso problemas penales.
2. Coordinación de oficios: el verdadero problema
La construcción es una cadena de fases interdependientes. Si el albañil se retrasa, el electricista no puede entrar. Si el fontanero no deja todo listo, no se puede hacer el solado. Coordinar 8-10 gremios distintos con sus tiempos, materiales y condiciones climáticas requiere experiencia y dedicación diaria.
3. Tiempo y disponibilidad
Gestionar una obra sin constructor implica estar disponible varias veces por semana en la obra, atender llamadas, resolver imprevistos, recibir materiales y tomar decisiones rápidas. Si trabajas a tiempo completo o vives lejos de la parcela, esto se complica mucho.
4. Garantías y responsabilidades ante defectos
Con un constructor, tienes un único responsable ante cualquier problema estructural o de ejecución durante los 10 años de garantía decenal. Sin constructor, tendrás que reclamar a cada gremio por separado, lo que complica muchísimo la gestión de incidencias posteriores.
Alternativa intermedia: constructor de confianza con supervisión del arquitecto
Existe una tercera vía que combina lo mejor de ambos mundos: contratar a un constructor de confianza, pero con una dirección de obra activa y exigente por parte del arquitecto. En este modelo:
- El constructor coordina y asume responsabilidad legal
- El arquitecto supervisa cada fase, controla calidades y plazos
- Tú tienes visibilidad y capacidad de decisión, pero sin la carga diaria de coordinación
- Mantienes garantías y cobertura legal completa
En Risco Arquitectos ofrecemos dirección de obra completa con visitas semanales, control de presupuesto, revisión de materiales y coordinación directa con el constructor. Esto te da tranquilidad sin renunciar a controlar tu proyecto.
¿En qué casos sí tiene sentido construir sin constructor?
A pesar de los riesgos, hay situaciones en las que gestionar la obra directamente puede funcionar bien:
- Si tienes experiencia previa en construcción o gestión de obras (eres ingeniero, arquitecto técnico, trabajas en el sector…)
- Si dispones de tiempo completo para dedicar a la obra durante 6-12 meses
- Si cuentas con un arquitecto muy implicado que te asesore en cada decisión y te ayude con la coordinación técnica
- Si conoces gremios de confianza con los que ya has trabajado antes y sabes que cumplen plazos y calidades
En caso contrario, el ahorro inicial puede convertirse en sobrecostes, retrasos y problemas legales que acaben saliendo mucho más caros.
Qué hace falta legalmente para construir sin constructor en Zaragoza
Si decides seguir adelante con la autopromoción directa, estos son los requisitos legales mínimos:
- Proyecto técnico completo firmado por arquitecto
- Dirección facultativa (arquitecto director de obra y arquitecto técnico/aparejador)
- Coordinador de seguridad y salud (obligatorio si hay más de un gremio trabajando simultáneamente o si la obra dura más de 30 días laborables con más de 20 trabajadores simultáneos)
- Estudio o estudio básico de seguridad y salud
- Libro de órdenes y asistencias en obra
- Seguro decenal de daños (obligatorio para obtener la licencia de primera ocupación)
- Alta en la Seguridad Social como promotor y gestión de seguros de accidentes si contratas directamente
Todo esto requiere asesoramiento técnico y legal especializado. En nuestros servicios de honorarios incluimos el acompañamiento completo para autopromotores que quieren gestionar su obra directamente.
Cuánto puedes ahorrar realmente (con números)
Vamos a verlo con un ejemplo práctico de vivienda unifamiliar de 150 m² en Zaragoza:
Opción A: Con constructor
- Ejecución material: 250.000€
- Gastos generales y beneficio industrial (17%): 42.500€
- Total construcción: 292.500€
Opción B: Sin constructor (gestionando tú)
- Ejecución material con gremios: 250.000€
- Coordinador de seguridad y salud: 3.500€
- Seguros adicionales y gestión administrativa: 2.000€
- Total construcción: 255.500€
- Ahorro teórico: 37.000€
Pero ten en cuenta:
- Ese ahorro solo se materializa si no hay retrasos (cada mes extra de obra son costes adicionales de alquiler, financiación, etc.)
- Si cometes errores de coordinación que generen retrabajos, puedes perder parte o todo ese ahorro
- El tiempo que dediques tiene un valor económico (si dejas de trabajar o reduces jornada, eso también cuenta)
Nuestra recomendación desde la experiencia
Después de haber gestionado decenas de proyectos de viviendas unifamiliares en Zaragoza y alrededores, nuestra recomendación es clara:
Si no tienes experiencia en construcción ni disponibilidad diaria, trabaja con un constructor de confianza bajo supervisión rigurosa del arquitecto. El ahorro que puedes conseguir gestionando tú directamente no suele compensar el riesgo, el estrés y el tiempo invertido.
Si tienes experiencia, tiempo y ganas de implicarte a fondo, la autopromoción puede funcionar muy bien, siempre que cuentes con un equipo técnico (arquitecto y coordinador de seguridad) que te respalde en cada decisión.
Hablemos de tu caso concreto
Cada proyecto es distinto, y lo que funciona para una persona puede no funcionar para otra. Si estás valorando construir tu casa en Zaragoza y no tienes claro si hacerlo con constructor o gestionando tú mismo los gremios, podemos ayudarte a tomar la decisión correcta.
Contacta con Risco Arquitectos desde nuestra página de contacto y cuéntanos tu situación: presupuesto disponible, experiencia previa, tiempo que puedes dedicar y tipo de vivienda que quieres construir. Te preparamos un plan realista adaptado a tu caso, con las opciones que mejor encajen contigo.
Construir tu propia casa es posible, pero es fundamental hacerlo con información real, asesoramiento profesional y un plan claro desde el primer día.
