Antes de firmar la compra de un solar en Zaragoza, la pregunta realmente importante no es Cuanto suele costar (rango orientativo), sino cuanto produce. Un solar con mucha edificabilidad en zona en auge puede ser una inversion excelente; el mismo solar con limitaciones de altura, servidumbres o suelo contaminado puede ser inviable. En Risco Arquitectos hacemos estudios de viabilidad en aproximadamente 7-10 días hábiles (plazo estimado no vinculante) que evitan inversiones desacertadas.
Vas a comprar un solar?
Antes de firmar, encargate un estudio de viabilidad urbanistica y económica. 400-900 euros que te pueden ahorrar decenas de miles.
Que comprobamos en el estudio
1. Calificacion y clasificacion del suelo
Se verifica en el PGOU de Zaragoza si el solar es urbano consolidado, urbanizable o rustico. Cada categoría tiene reglas distintas y en suelo rustico la LUA (DL 1/2014) limita drasticamente la edificacion.
2. Parametros urbanísticos
- Edificabilidad neta: m2 construidos / m2 suelo.
- Ocupacion máxima: porcentaje en planta.
- Altura máxima y número de plantas.
- Retranqueos a linderos y via publica.
- Fondo edificable.
- Plazas de aparcamiento obligatorias.
- Número máximo de viviendas por parcela.
3. Servidumbres y cargas
Se revisan servidumbres aeronauticas (en Zaragoza aplican por proximidad a Base Aerea y Aeropuerto), de carreteras, hidraulicas, electricas, de gas, de protección arqueologica, de protección civil y de protección patrimonial en entornos BIC.
4. Estado del suelo
Geotecnia previa si hay sospecha de rellenos, nivel freatico alto o terrenos expansivos. El DB-SE-C exige estudio geotecnico en toda edificacion de nueva planta.
5. Conexion de servicios
Agua, saneamiento, electricidad, gas y telecomunicaciones. En solares de borde urbano, conectar puede suponer 10.000-50.000 euros adicionales.
6. Viabilidad económica
Estimacion de PEM por m2 construido, costes de licencia, honorarios, financieros e impuestos. Se compara con precio de mercado por m2 util en la zona para determinar margen bruto.
Ejemplo de parcela analizada en Zaragoza
| Parametro | Dato |
|---|---|
| Superficie suelo | 500 m2 |
| Edificabilidad 0,8 m2/m2 | 400 m2 construidos |
| Ocupacion máxima 40% | 200 m2 en planta |
| Altura máxima | PB + 1 |
| Retranqueos | 3 m a linderos |
| Estimacion PEM | 1.300 EUR/m2 = 520.000 EUR |
Contenido del documento final
- Resumen ejecutivo con recomendacion.
- Ficha catastral y urbanistica.
- Análisis de parámetros del PGOU.
- Esquema de volumen máximo admisible.
- Servidumbres y cargas.
- Conexion a servicios.
- Estimacion de PEM y gastos asociados.
- Comparativa con mercado zona.
- Conclusion: viable / condicionado / inviable.
Preguntas frecuentes
Sirve para negociar el precio del solar?
Si. Un informe técnico riguroso es el mejor argumento para ajustar precio en funcion de limitaciones reales.
Que pasa si el PGOU cambia tras la compra?
Los derechos adquiridos con licencia se respetan. Sin licencia concedida, se aplica el PGOU vigente en cada momento.
Puedo promocionar vivienda plurifamiliar en parcela pequeña?
Depende de la zona y del número máximo de viviendas que asigne el PGOU por parcela. No se puede asumir: hay que comprobar.
Estudio de viabilidad en aproximadamente 7-10 días (plazo estimado no vinculante)
Antes de firmar tu solar, pide el informe técnico completo.
Vivienda unifamiliar en Zaragoza
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Orientacion inicial sin compromiso y revision tecnica posterior segun el caso real.
