Checklist rápido (2 minutos)

• Terreno edificable: planeamiento, uso, retranqueos, alturas, ocupación, servidumbres y afecciones.
• Proyecto: anteproyecto (opcional), proyecto básico + proyecto de ejecución.
• Tramitación municipal: en Zaragoza, referencia habitual a Obra Mayor Nueva Edificación (X404).
• Dirección facultativa: dirección de obra + dirección de ejecución (según alcance y organización).
• Constructora: contrato, planificación y control de certificaciones.
• Fin de obra: cierre documental + Primera Ocupación (X461) en Zaragoza.

1) Terreno: requisitos antes de comprar (o antes de proyectar)

1.1 Comprueba que realmente puedes construir vivienda

El requisito nº1 no es el presupuesto: es que el suelo sea edificable y que la vivienda sea compatible con
el planeamiento (PGOU/ordenanzas). En Zaragoza, revisa como mínimo:
uso permitido, edificabilidad, ocupación, alturas y retranqueos.

1.2 Cargas y “costes ocultos”

• Urbanización pendiente, cesiones, servidumbres, alineaciones.
• Limitaciones por afecciones (carreteras, cauces, patrimonio, etc.).
• Suministros: acometidas largas o inexistentes (impacto directo en coste y plazo).

2) Proyecto técnico: qué documentos necesitas

2.1 Proyecto básico

Documento clave para encajar la propuesta con urbanismo y arrancar la tramitación en muchos casos.

2.2 Proyecto de ejecución

Define la obra con precisión: estructura, instalaciones, detalles, mediciones y especificaciones para construir con control.

2.3 Estudios previos recomendables

• Geotécnico: cimentación segura y ajustada al terreno.
• Topográfico: linderos, cotas, pendientes reales.
• Si aplica: informes complementarios (acústica, incendios, accesibilidad, etc.).

Lectura relacionada (blog Risco):
Qué se necesita para construir una casa (guía completa).

3) Zaragoza: licencia de obra mayor (X404) y cómo evitar requerimientos

Para una vivienda nueva, la referencia municipal es el trámite de Obra Mayor · Nueva Edificación (X404).
Lo importante no es “presentar rápido”, sino presentar bien: urbanismo + coherencia técnica.

• Ayuntamiento (X404):
  ficha y documentación
• Catálogo municipal (detalle del procedimiento):
  detalle del trámite

3.1 Qué suele incluir el expediente

• Solicitud/datos del promotor y del técnico.
• Proyecto firmado (básico y/o ejecución según el caso).
• Justificación urbanística y anexos (residuos, seguridad y salud, etc., según alcance).
• Pagos de tasas e impuestos aplicables.

4) Dirección de obra y ejecución: control de calidad, plazos y costes

En vivienda unifamiliar suele intervenir arquitecto (proyecto y dirección de obra) y, habitualmente,
arquitecto técnico (dirección de ejecución), además de la constructora.

4.1 Control que marca la diferencia

• Planificación por hitos (cimentación → estructura → envolvente → instalaciones → acabados).
• Control de mediciones y certificaciones (evitar desviaciones).
• Decisiones de detalle a tiempo (los cambios tardíos cuestan el doble).

Lectura relacionada (blog Risco):
Construcción de casa en Zaragoza: guía ·
Construir una casa en Zaragoza (paso a paso).

5) Suministros y acometidas: el requisito “oculto”

Muchos retrasos vienen de electricidad, agua, saneamiento o accesos. Regla de oro:
validar suministros antes de cerrar el diseño. Si no hay red cercana, se debe prever solución técnica y presupuesto.

6) Fin de obra en Zaragoza: Primera Ocupación (X461)

Para entrar a vivir y regularizar el uso, además del certificado final de obra y la documentación de instalaciones,
Zaragoza dispone del trámite de Declaración Responsable de Primera Ocupación (X461).

• Ayuntamiento (X461):
  Declaración responsable de primera ocupación

6.1 Documentación típica de cierre

• Certificado final de obra.
• Certificados/documentación de instalaciones (según proyecto).
• Planos finales y dossier técnico cuando corresponda.

7) Costes y planificación (Zaragoza)

El presupuesto total no es solo construcción: cuenta con proyecto, estudios previos, tasas/impuestos, acometidas y contingencia.
La mejor estrategia es presupuestar por capítulos desde el inicio.

Lectura relacionada (blog Risco):
Cuánto cuesta hacer una casa en Zaragoza ·
Precio proyecto casa 120 m² (España).

8) Errores típicos (y cómo evitarlos)

• Comprar suelo sin viabilidad → informe previo + revisión urbanística.
• Expediente incompleto → checklist + revisión antes de registrar.
• Olvidar acometidas → validar redes y accesos desde el principio.
• Cambios tardíos → decidir distribución y calidades antes de licitar.

FAQs

¿Puedo construir una casa sin licencia?

No es recomendable ni legal en la práctica. Para vivienda nueva necesitas tramitación municipal (X404) y el cierre con primera ocupación (X461).

¿Cuándo conviene llamar a un arquitecto?

Antes de comprar el terreno o antes de firmar arras. La viabilidad urbanística marca lo que puedes construir y el camino de tramitación.