Ampliar una vivienda unifamiliar es una de las operaciones mas habituales en urbanizaciones de Zaragoza y su area metropolitana (Casablanca, Montecanal, Valdespartera, La Cartuja, Villamayor). Permite ganar habitaciones sin mudarse, adaptar la casa a la familia que crece o anadir un espacio de trabajo. Pero no todas las ampliaciones son viables urbanisticamente, y las que lo son exigen un proyecto cuidado para no comprometer la estructura ni la envolvente existente.
Quieres ampliar tu casa en Zaragoza?
Estudiamos el PGOU, medimos la parcela existente y te decimos cuanto puedes crecer legalmente antes de proyectar.
Que permite ampliar el PGOU de Zaragoza
Cada zona del PGOU tiene parametros distintos. En urbanizaciones de vivienda unifamiliar aislada los mas relevantes son:
- Edificabilidad neta (m2/m2): limite maximo de superficie construida.
- Ocupacion maxima: porcentaje de parcela que puede estar edificada en planta.
- Altura maxima y numero de plantas.
- Retranqueos a linderos y via publica.
- Ocupacion bajo rasante (sotano).
Si la vivienda actual ya ha agotado la edificabilidad, no se puede ampliar salvo modificacion del PGOU. Conviene pedir consulta urbanistica previa al Ayuntamiento para confirmar por escrito los parametros.
Tipos de ampliacion
1. Ampliacion en horizontal
Se construye pegada a la vivienda existente, ocupando zona libre de parcela. Exige comprobar retranqueos y ocupacion. Habitualmente es la opcion mas economica por no tocar cubierta existente.
2. Ampliacion en altura
Nueva planta sobre la existente. Exige comprobar la estructura previa (DB-SE): cimentacion, muros portantes, forjado de cubierta. Casi siempre hay que reforzar.
3. Aprovechamiento de bajocubierta
Habilitacion de la planta bajo cubierta como espacio vivideor. Requiere altura libre conforme al Decreto 29/1995 del Gobierno de Aragon y, frecuentemente, levantar la cubierta.
4. Cierre de porche o terraza
Convertir superficie cubierta pero no cerrada en superficie cerrada suma edificabilidad y requiere licencia de obra mayor.
Normativa aplicable
- LOE (Ley 38/1999): proyecto y direccion por arquitecto.
- CTE (RD 314/2006): DB-SE (estructura), DB-HE (energia), DB-HS (salubridad), DB-HR (ruido), DB-SI (incendios), DB-SUA (seguridad de uso).
- LUA (DL 1/2014): licencia obra mayor art. 226, plazo 3 meses art. 231.
- Decreto 29/1995 Aragon: habitabilidad, altura libre minima 2,50 m.
- PGOU Zaragoza: parametros por zona.
Proceso tipo
- Estudio previo de viabilidad urbanistica (1-2 semanas).
- Proyecto basico y de ejecucion con calculo estructural (6-10 semanas).
- Visado COAA (1-2 semanas).
- Licencia de obra mayor (3-6 meses).
- Ejecucion (12-24 semanas).
- Certificado final de obra y actualizacion catastro.
Coste orientativo en 2026
| Tipo | EUR/m2 construido |
|---|---|
| Ampliacion horizontal convencional | 1.100 – 1.500 |
| Ampliacion en altura con refuerzo | 1.400 – 1.900 |
| Cierre de porche o terraza | 700 – 1.100 |
| Bajocubierta habitable con elevacion | 1.200 – 1.700 |
Preguntas frecuentes
Se puede ampliar en suelo rustico?
Solo en los supuestos tasados del articulo 35 y siguientes de la LUA. En general, las ampliaciones en suelo no urbanizable estan muy restringidas.
Cuanto paga catastro despues?
Se actualiza el valor catastral con la nueva superficie y se recalcula el IBI. Tambien afecta al impuesto de patrimonio si aplica.
La ampliacion caduca si no se ejecuta?
La licencia si: en Zaragoza suele exigirse inicio dentro de 6 meses y finalizacion en 3 anos, con posibilidad de prorrogas.
Proyecto de ampliacion llave en mano
Visita, viabilidad, proyecto visado, licencia y direccion de obra.
Reforma y licencias
Una reforma bien planteada en Zaragoza empieza con documentacion tecnica, alcance claro y un orden de decision correcto.
Si tu proyecto necesita licencia, coordinacion de obra o un proyecto tecnico bien resuelto, podemos ayudarte a ordenar el proceso para evitar costes y retrasos innecesarios.
Revisión técnica posterior segun el inmueble, la normativa y la documentación disponible.