Ya tienes parcela: ahora empieza lo importante
Si has comprado una parcela en Zaragoza o alrededores, o estás a punto de hacerlo, probablemente te estés haciendo la pregunta clave: ¿qué puedo construir exactamente aquí? Muchas personas compran su terreno pensando en un diseño concreto y luego descubren que la normativa urbanística no les permite construir lo que tenían en mente.
En Risco Arquitectos, una de las primeras cosas que hacemos cuando un cliente nos contacta con una parcela es revisar la normativa aplicable antes de empezar cualquier diseño. Esto evita decepciones, pérdidas de tiempo y dinero malgastado en proyectos inviables. En este artículo te explicamos paso a paso cómo saber qué puedes construir en tu parcela y cómo arrancar tu proyecto con buen pie.
Paso 1: Identificar la clasificación y calificación urbanística de tu parcela
Lo primero que necesitas saber es qué dice el planeamiento urbanístico sobre tu terreno. Cada parcela tiene una clasificación de suelo y una calificación urbanística que determina:
- Clasificación del suelo: urbano, urbanizable o no urbanizable (rústico)
- Calificación o zonificación: residencial unifamiliar, plurifamiliar, dotacional, industrial, etc.
- Condiciones de edificación: ocupación máxima, edificabilidad, altura, retranqueos, etc.
Esta información está recogida en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio correspondiente. Si tu parcela está en Zaragoza capital, puedes consultar el PGOU en la web del Ayuntamiento, pero interpretarlo correctamente requiere conocimientos técnicos.
En nuestra guía sobre qué se necesita para construir una casa explicamos en detalle todos los documentos urbanísticos que intervienen en el proceso.
Paso 2: Calcular los metros que puedes construir
Una vez identificada la clasificación y calificación de tu parcela, hay que calcular cuántos metros cuadrados puedes construir. Esto depende de varios parámetros urbanísticos:
Edificabilidad
Es el índice que relaciona los metros cuadrados de suelo con los metros cuadrados construibles. Se expresa como m²c/m²s (metros cuadrados construidos por cada metro cuadrado de suelo). Por ejemplo, si tu parcela tiene 500 m² y la edificabilidad es 0,50 m²c/m²s, puedes construir hasta 250 m² construidos.
Ocupación máxima
Es el porcentaje de superficie de parcela que puede ser ocupado por la edificación en planta. Por ejemplo, si tu parcela tiene 500 m² y la ocupación máxima es del 40%, la huella máxima en planta de tu casa será de 200 m². Si quieres más metros, tendrás que construir en dos plantas.
Altura máxima
Determina cuántas plantas puedes construir (expresado en metros o en número de plantas). En zonas residenciales unifamiliares de Zaragoza, lo habitual es PB+1 (dos plantas) o PB (una planta).
Retranqueos
Son las distancias mínimas que debe guardar la edificación respecto a los límites de la parcela (linderos, viales, espacios públicos). Esto reduce la superficie útil edificable dentro de tu terreno.
Calcular correctamente todos estos parámetros es fundamental para saber qué tipo de vivienda es viable. En nuestros servicios de honorarios incluimos el estudio urbanístico previo antes de empezar cualquier proyecto.
Paso 3: Revisar condiciones específicas de la zona
Además de los parámetros básicos, cada zona suele tener condiciones específicas adicionales:
- Estética y materiales: En algunos municipios hay ordenanzas sobre fachadas, cubiertas, colores o materiales permitidos
- Vallado y cerramiento: Altura máxima de vallas, tipo de cerramiento permitido, etc.
- Protección ambiental o patrimonial: Si la parcela está en zona protegida, puede haber restricciones adicionales
- Afecciones de carreteras o infraestructuras: Retranqueos especiales si la parcela linda con carreteras, líneas eléctricas, cauces, etc.
- Dotación de aparcamiento: Número mínimo de plazas de garaje según superficie de vivienda
Estos detalles pueden condicionar mucho el diseño final de tu casa. Por eso es tan importante hacer un análisis urbanístico completo antes de empezar a diseñar.
Paso 4: Solicitar cédula urbanística o informe de compatibilidad urbanística
Algunos ayuntamientos ofrecen un documento oficial llamado cédula urbanística o informe de compatibilidad urbanística, donde certifican las condiciones edificatorias de una parcela concreta. Este documento es muy útil porque:
- Confirma oficialmente qué se puede construir
- Sirve de respaldo legal antes de comprar la parcela (si aún no la has comprado)
- Facilita el trabajo del arquitecto al tener datos oficiales actualizados
Sin embargo, no todos los ayuntamientos lo emiten o lo hacen con rapidez. En esos casos, el arquitecto debe interpretar directamente el planeamiento vigente.
Paso 5: Valorar si la parcela tiene todos los servicios
Además de la normativa urbanística, hay que comprobar si tu parcela cuenta con todos los servicios necesarios:
- Acceso rodado: ¿Hay calle o camino asfaltado hasta la parcela?
- Suministro de agua: ¿Hay red municipal de agua potable o necesitas pozo/cisterna?
- Suministro eléctrico: ¿Hay línea eléctrica cerca o hay que solicitar nueva acometida?
- Saneamiento: ¿Hay red de alcantarillado o necesitas fosa séptica?
- Telecomunicaciones: ¿Llega fibra óptica o solo hay cobertura móvil?
Si alguno de estos servicios no está disponible, tendrás que incluir en tu presupuesto el coste de las acometidas o soluciones alternativas. En nuestro artículo sobre cuánto cuesta construir una casa en Zaragoza explicamos el impacto económico de las urbanizaciones y acometidas.
Paso 6: Estudio geotécnico del terreno
Antes de diseñar la cimentación de tu vivienda, es imprescindible realizar un estudio geotécnico que analice las características del suelo:
- Tipo de terreno (arcilloso, arenoso, rocoso, con nivel freático alto, etc.)
- Capacidad portante del suelo
- Posibles riesgos (hundimientos, expansividad, deslizamientos)
- Tipo de cimentación más adecuada (superficial, profunda, losa, zapatas…)
Este estudio lo realiza una empresa especializada mediante sondeos o catas en el terreno. El coste suele rondar los 800-1.500€ dependiendo de la complejidad. Es una inversión obligatoria y muy rentable, porque evita problemas estructurales graves en el futuro.
Paso 7: Definir qué tipo de vivienda quieres construir
Con toda la información urbanística y geotécnica sobre la mesa, ya puedes empezar a pensar en el diseño de tu casa. Las preguntas clave en esta fase son:
- ¿Cuántos metros necesitas realmente? (número de habitaciones, zonas comunes, garaje, trastero…)
- ¿Una planta o dos plantas?
- ¿Quieres sótano, semisótano o todo en superficie?
- ¿Qué nivel de eficiencia energética buscas? (consumo casi nulo, estándar, pasiva…)
- ¿Qué calidades de acabados prefieres? (gama media, media-alta, lujo…)
En Risco Arquitectos trabajamos con un proceso de diseño personalizado donde primero entendemos tus necesidades y tu presupuesto, y luego proponemos soluciones arquitectónicas viables y realistas.
Paso 8: Presupuesto orientativo antes de empezar el proyecto
Una vez que sabes qué se puede construir en tu parcela y qué tipo de vivienda quieres, es el momento de tener un presupuesto orientativo. Esto te permite confirmar si el proyecto que tienes en mente encaja con tu capacidad económica.
Un presupuesto orientativo inicial debe incluir:
- Coste de construcción (m² × precio por m² según calidades)
- Honorarios técnicos (proyecto + dirección de obra)
- Licencias, tasas e impuestos municipales
- Acometidas y urbanización (si procede)
- Estudio geotécnico y otros estudios técnicos
- Margen para imprevistos (10-15%)
Si después de este análisis ves que el presupuesto se desvía mucho de lo que puedes asumir, puedes ajustar el diseño (reducir metros, simplificar distribución, cambiar calidades) antes de gastar dinero en un proyecto completo inviable.
Errores habituales al empezar con una parcela
Error 1: Empezar a diseñar sin revisar la normativa
Muchas personas contactan con un arquitecto diciendo «quiero una casa de dos plantas de 200 m²» sin saber si su parcela lo permite. Luego descubren que solo pueden construir 120 m² en una planta, y todo el trabajo previo se pierde.
Error 2: No comprobar los servicios antes de comprar
Comprar una parcela barata en zona rural sin confirmar que tiene agua, luz y saneamiento puede convertirse en una trampa cara. Las acometidas desde lejos pueden costar 20.000-40.000€, anulando el ahorro inicial.
Error 3: Asumir que «si el vecino construyó así, yo también puedo»
Las normativas urbanísticas cambian con el tiempo. Que tu vecino construyera hace 15 años una casa de cierta manera no significa que hoy puedas hacer lo mismo. Siempre hay que revisar el planeamiento vigente actualizado.
Error 4: No hacer estudio geotécnico para «ahorrar»
Saltarse el estudio geotécnico es una imprudencia grave. Un error en la cimentación puede generar grietas, hundimientos o problemas estructurales que cuesten 10 veces más que el estudio que quisiste ahorrarte.
En nuestro artículo sobre los 7 errores más frecuentes al construir una casa en Zaragoza puedes ver más ejemplos reales y cómo evitarlos.
Cuánto tarda todo este proceso previo
Desde que nos contactas con tu parcela hasta que tenemos claro qué puedes construir, el presupuesto orientativo y el plan de proyecto
