La direccion de obra es la fase menos visible y, sin embargo, la que mas problemas evita. Mientras el proyecto es el plano, la direccion es quien vigila que lo construido coincida con lo proyectado, cumpla normativa y se entregue con garantias. En Risco Arquitectos dirigimos cada obra que proyectamos, y tambien asumimos direcciones tecnicas para clientes con proyecto ya redactado por otros.
Necesitas direccion de obra en Zaragoza?
Nos hacemos cargo de tu obra desde el replanteo hasta el certificado final y la liquidacion definitiva.
Que dice la LOE
El articulo 12 de la Ley 38/1999 define al director de obra como el agente que, formando parte de la direccion facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos tecnicos, esteticos, urbanisticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto, con la licencia y con el contrato, con el objeto de asegurar su adecuacion al fin propuesto. Sus obligaciones incluyen:
- Verificar el replanteo y la adecuacion de la cimentacion.
- Resolver contingencias tecnicas durante la obra.
- Elaborar modificaciones al proyecto cuando sea necesario.
- Suscribir el acta de replanteo e inicio y el certificado final de obra.
- Informar al promotor del coste final y facilitar la liquidacion.
Quien mas participa en la direccion facultativa
- Arquitecto tecnico o aparejador: direccion de ejecucion material, control de calidad, libro de ordenes.
- Coordinador de seguridad y salud: exigido por el RD 1627/1997 cuando participa mas de una empresa.
- Tecnico de control de calidad: laboratorio acreditado para ensayos de hormigon, acero y pruebas de servicio.
Visitas y actas
La frecuencia de visita se pacta en contrato pero, en general, en Zaragoza se pauta:
- 1 visita semanal en obra de edificacion.
- Visitas extra en hitos: cimentacion, estructura, cubierta, cerramientos e instalaciones.
- Reuniones de obra con promotor, constructor y direccion facultativa.
Cada visita se documenta en el libro de ordenes y asistencias, diligenciado por el COAA.
Honorarios orientativos 2026 Zaragoza
| Tipologia | % sobre PEM |
|---|---|
| Vivienda unifamiliar | 3,0 – 4,0 % |
| Edificio plurifamiliar | 2,5 – 3,5 % |
| Reforma integral vivienda | 2,5 – 3,5 % |
| Local comercial | 2,0 – 3,0 % |
Por que merece la pena
- El director responde de la obra durante 10 anos por danos estructurales (art. 17 LOE), 3 anos por habitabilidad y 1 ano por acabados.
- Mediacion efectiva entre promotor y constructor en desviaciones de coste o plazo.
- El certificado final de obra es imprescindible para dar de alta suministros y obtener cedula de habitabilidad.
- Un error estructural detectado a tiempo puede ahorrar decenas de miles de euros.
Preguntas frecuentes
Puedo tener direccion de obra con un arquitecto distinto al proyectista?
Si, con renuncia expresa del proyectista y asuncion del nuevo director, visadas ambas.
Cuanto dura la responsabilidad?
Decenal por danos estructurales, trienal por habitabilidad, anual por terminacion (art. 17 LOE).
Es compatible con autopromocion?
Si. El autopromotor contrata al arquitecto como direccion facultativa y asume el papel de promotor con los seguros y responsabilidades que ello implica.
Direccion de obra con arquitecto colegiado
Visitas pautadas, actas, libro de ordenes y certificado final.
Reforma y licencias
Una reforma bien planteada en Zaragoza empieza con documentacion tecnica, alcance claro y un orden de decision correcto.
Si tu proyecto necesita licencia, coordinacion de obra o un proyecto tecnico bien resuelto, podemos ayudarte a ordenar el proceso para evitar costes y retrasos innecesarios.
Revisión técnica posterior segun el inmueble, la normativa y la documentación disponible.